Louer en meublé

Pourquoi louer un logement meublé est un bon plan

 

Vous louez plus cher (10% à Paris, 20% en province), vous gagnez en souplesse de gestion et payez moins d’impôts. Malgré de nouvelles règles plus contraignantes, la location d’un bien en meublé reste intéressante.

Souplesse dans la gestion du bail, revenus locatifs majorés, fiscalité clémente : pour un propriétaire bailleur, la location en meublé concentre, à n’en pas douter, nombre d’avantages.

De fait, alors que la durée du bail est de trois ans minimum pour une location nue, celle pour une location meublée à usage de résidence principale est de 1 an renouvelable (article L. 632-1 du Code de la construction). Et si elle est consentie à un étudiant, la durée peut même être réduite à 9 mois.

En outre, dans la mesure où le logement dispose de tout l’équipement et du confort nécessaire à la vie courante, le meublé est loué plus cher, de l’ordre de 10% (à Paris) à 20% (en province) voire plus, et affiche en conséquence une meilleure rentabilité. Enfin, sur le plan fiscal, les loyers d’un meublé sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, ce qui est moins pénalisant.

De nouvelles contraintes

 

Certes, la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit des dispositions contraignantes pour le bailleur, comme le contrat-type de location, les éléments de mobilier obligatoires, la limitation du dépôt de garantie à deux mois et le dispositif de révision des loyers.

Sans oublier leur encadrement, mis en place dans la capitale pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er août 2015. Il n’empêche, malgré ces exigences, le meublé reste attractif. Important : pour louer vite et bien, vous devez soigner l’aménagement et le design.

Si les locataires d’un meublé sont sensibles à l’emplacement, ils le sont tout autant à l’équipement et au confort général. Un logement meublé est d’ailleurs défini comme «un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» (article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014).

De plus, pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2015, les meublés à usage de résidence principale doivent comporter 11 éléments de mobilier (décret du 31 juillet 2015) : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou à micro-ondes, des luminaires et du matériel d’entretien ménager, etc.

Cette liste n’est pas limitative. Rien ne vous interdit – bien au contraire – d’installer d’autres équipements, comme le Wi-Fi, et de soigner la décoration pour renforcer l’attractivité du bien. Car le créneau de la location meublée s’est démocratisé et il convient de faire la différence sur les prestations.

Un régime fiscal attractif

 

En dépit des contraintes découlant de la loi Alur, le loueur en meublé non professionnel bénéficie toujours d’une fiscalité attractive. De fait, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (comme pour les locations nues).

Jusqu’à un seuil de 32.900 euros de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives allégées. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué au titre des frais (contre 30% dans le cadre du micro-foncier). Le surplus est soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux.

Si vos loyers dépassent 32.900 euros, par an, vous êtes soumis au régime réel et pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc) ainsi que l’amortissement du bien. Si ces derniers sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable sur les revenus de même nature des dix années suivantes) et les revenus ne seront pas imposables. A la revente, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique.

 La location d’un meublé avec, sur le plan fiscal, l’amortissement du bien qui vient en déduction des loyers taxables, est intéressante. Reste à savoir combien de temps va perdurer ce dispositif fiscal attrayant.       

 

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Publié le 03/01/2017 à 11:05 - Mis à jour le 03/01/2017 à 11:00

 

En savoir plus sur la location meublée

 

Les revenus résultant de la location, à titre occasionnel ou non, de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).

Les cas d'exonération des locations meublées : la location d'une partie de votre habitation principale

Ne sont pas imposables les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale :

lorsqu'elles n'excèdent pas 760 € par an et qu'il s'agit de location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) ;

ou lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables

Pièces ne constituant pas la résidence principale du locataire

Si vous mettez de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, vous êtes exonérés de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € TTC par an.

Les locaux mis à la disposition du public peuvent être indifféremment offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

Les recettes à prendre en considération doivent s'entendre du total des sommes reçues par le loueur en contrepartie de la location proprement dite et des prestations particulières qui pourraient être éventuellement fournies (petit déjeuner, téléphone...). Elles s'entendent toutes taxes comprises (TTC).

En cas de dépassement du plafond de 760 €, vous êtes imposable sur la totalité des recettes retirées de la location.

Pièces constituant la résidence principale du locataire

Vos locations meublées sont exonérées si vous remplissez les trois conditions suivantes :

  • les pièces données en location ou en sous-location doivent faire partie de votre résidence principale ;
  • les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier (NB : les étudiants ou apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année, même s'ils ont leur domicile fiscal chez leurs parents) ;
  • le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

L'appréciation du caractère raisonnable du prix de location s'effectue au moyen de deux plafonds selon les régions qui sont publiés par l'administration et réévalués chaque année. En deçà de ces plafonds, le loyer est réputé raisonnable. Ces montants s'apprécient par an et par mètre carré (hors charges).

Au titre de l'année 2016, ces plafonds annuels s'élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 135 € dans les autres régions.

Différence entre les chambres d'hôtes ou meublés de tourisme classés et les autres meublés

Les activités de locations meublées sont considérées comme des prestations de services pour déterminer leur régime d'imposition. Lorsque l'activité dégage plus de 32 900 € de recettes par an, elle relève du régime réel d'imposition. En deçà de ce seuil, l'activité l'activité relève du régime micro et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au montant des recettes pour déterminer le bénéfice imposable.

En revanche, les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. Lorsque l'activité ne dégage pas plus de 82 200 € par an de recettes, elle relève du régime micro et bénéficie d'un abattement de 71 %. Au delà, l'activité relève du régime réel (cf. bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-DECLA-10-10-10 n° 1).

À compter des revenus de l'année 2016, les gîtes ruraux doivent être classés meublés de tourisme pour bénéficier du seuil de 82 200 € et de l'abattement de 71 %.

Ces limites de 32 900 et 82 200 € sont valables pour apprécier le régime d'imposition applicable aux revenus de l'année 2016.

Vous devez effectuer des démarches pour bénéficier de ces appellations.

Pour que le bien loué soit qualifié de « meublé de tourisme », vous devez déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Cette démarche est obligatoire. Pour certaines communes, vous devez obtenir une autorisation préalable de la part de votre mairie. Cf. le site de la Direction des grandes entreprises http://www.entreprises.gouv.fr/tourisme/meubles-tourisme

De même,pour que le bien loué soit qualifié de « chambre d'hôte », vous devez déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Cette démarche est obligatoire. Cf. le site de la Direction des grandes entreprises http://www.entreprises.gouv.fr/tourisme/chambres-d-hotes

Différence entre un loueur en meublé professionnel et un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23  000 € sur l'année civile ;
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Inscription au centre de formalités des entreprises pour les locations meublées

Greffe du tribunal de commerce pour les loueurs non professionnels

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.

L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (disponible sur ce site via le moteur de recherche - numéro Cerfa 11921*03) ou en cliquant sur ce lien

Cette démarche vous permettra :

  • d'obtenir un numéro SIRET ;
  • de faire connaître l'existence de cette activité ;
  • d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui du lieu de l'activité principale soit celui du lieu de situation de l'un des meublés.

Chambre du commerce et de l'industrie pour les loueurs professionnels

En cas de location meublée professionnelle, votre centre de formalités des entreprises est la chambre du commerce et de l'industrie.

Votre inscription vous permettra d'obtenir un numéro SIRET et de porter à la connaissance de l'administration fiscale l'existence de cette activité ainsi que le régime fiscal que vous avez choisi.

Service des impôts compétent pour votre activité de loueur en meublé

Le service des impôts compétent est le service des impôts des entreprises (SIE), même si vous êtes un particulier.
Le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique du meublé.

Si vous louez en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est, soit celui de votre résidence principale, soit celui de votre logement meublé le plus important.

MAJ le 26/04/17 source: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

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